شش پیش‌بینی درباره بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۲

بازار مسکن برخلاف آنچه به‌نظر می‌رسد امسال فرصت زیادی برای تحریک و تشنج پیدا نمی‌کند. تورم مسکن همین حالا هم حدود ۱۳ درصد جلوتر از تورم عمومی حرکت کرده و ناچار است سرعت خود را کم کند، چون تا وقتی مشتریان قادر به انجام معامله نباشند، هیچ عدد و رقمی در ذهن فروشنده به‌درد نمی‌خورد. صاحبخانه‌ها هم امسال باید دست به‌عصا حرکت کنند، چون دستمزدها رشد نهایتا ۲۷ درصدی را تجربه کرده‌اند. در چنین شرایطی باید حق بدهید که پس از گذشت سه هفته از سال ۱۴۰۲، بازار مسکن هنوز از خواب بیدار نشده باشد و به بهانه‌های مختلفی مثل ماه مبارک رمضان یا تعیین تکلیف قیمت ارز، همچنان به رخوت و سستی ادامه دهد. اگر از ما می‌شنوید، حداقل تا نیمه خرداد، یعنی دقیقا وقتی مستاجران و صاحبخانه‌ها به صرافت انجام مذاکره نیفتاده‌اند، همین وضعیت را شاهد خواهیم بود و تا پایان سال نیز بازار بر اساس همین شش پیش‌بینی جلو خواهد رفت.

نقاط محبوب تهران برای خریداران مسکن

خرید آپارتمان در شهرک غرب، در تهران‌پارس و در سعادت‌آباد از جمله عبارت‌های پرجستجو در بازار مسکن پایتخت به‌حساب می‌آیند. جستجوگران اینترنتی در عین حال به محدوده دریاچه چیتگر علاقه نشان می‌دهند و البته به اسلامشهر، مرزداران، تهرانسر و تهرانپارس غربی در محدوده جغرافیایی خود شهر تهران چشم دوخته‌اند. واوان، پرند، پردیس و شهر قدس از دیگر نقاط محبوب بازار مسکن پایتخت به‌حساب می‌آیند.

قیمت مسکن در جنوب شرق تهران به‌شکلی است که هنوز می‌توان با نقدینگی ۵۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان صاحبخانه شد. افسریه، مسعودیه، مشیریه، شهرک کاروان و شهرهای قیامدشت، پاکدشت، ورامین و قرچک از جمله شهرهایی هستند که در این بازه قیمت توسط خریداران جستجو می‌شوند. در محدوده جغرافیایی پایتخت نقاطی مانند بریانک، جیحون، سلسبیل، نواب، جی، آذربایجان، هاشمی، مرتضوی و هفت‌چنار، نظام‌آباد و سبلان در مرکز تهران، یافت‌آباد، شادآباد، جوادیه، فلاح و خلیج فارس در جنوب غرب احتمالا به‌خاطر وجود واحدهای کوچک متراژ با ارزش کمتر از دو میلیارد تومان محبوبیت بیشتری خواهند داشت. به‌هرحال به‌دلیل فاصله ایجاد شده بین قیمت مسکن و توان مصرف‌کننده، متقاضیان به واحدهای کوچک متراژ تمایل پیدا می‌کنند. قطعا بخشی از فعالان حوزه ساخت و ساز نیز همین فرمول را درپیش خواهند گرفت.

قیمت مسکن چقدر بالا می‌رود؟

نرخ ارز و نرخ تورم عواملی هستند که به‌طور سنتی روی بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. امسال هر دو عامل توان خود را از قبل صرف کرده‌اند و فعلا نا و نفس ندارند. سال گذشته تورم عمومی سالانه ۴۷ درصد، تورم نقطه به نقطه۵۳ درصد و تورم مسکن در تهران ۶۶ درصد بود؛ بنابراین قیمت مسکن در پایتخت همین حالا هم ۱۳ درصد بالاتر از میانگین سایر کالاها است. از طرف دیگر با توجه به اینکه توان طرف تقاضا در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و عمده واحدهای عرضه شده برای فروش در بازار مسکن شهر تهران را آپارتمان‌های متراژ بالا تشکیل می‌دهد، رشد بیشتر مسکن محتمل به‌نظر نمی‌رسد. فعالان بازار مسکن از رشد ۲۷ درصدی دستمزدها به‌عنوان کد رمز بعدی بازار مسکن در سال جدید یاد می‌کنند و می‌گویند این عامل قادر خواهد بود اجاره‌بها را نهایتا تا ۳۰ درصد بالا ببرد. رشد قیمت مسکن، در بهترین حالت همپای همین عدد به‌پیش خواهد رفت.

آغاز افتتاح واحدهای مسکن ملی

اولین واحدهای مسکن ملی احتمالا در بهار ۱۴۰۲ افتتاح می‌شود هرچند با، اما و اگر. وزارت راه‌وشهرسازی استان تهران اعلام کرد در سال جدید تحویل پروژه‌های نهضت ملی مسکن از اولویت برخوردار است و اکثر پروژه‌هایی که شروع شده به اسکلت و دیوارچینی رسیده و برخی نیز در مرحله نازک‌کاری قرار دارند؛ بنابراین در شش‌ماهه اول سال، تعداد قابل توجهی واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر، کمتر از ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید استان تهران افتتاح خواهد شد که مجموع آن‌ها ۱۰ هزار واحد مسکونی برآورد شده است. اداره کل راه‌وشهرسازی استان تهران حدود چهار هزار واحد نهضت ملی را در دست اجرا دارد که از این بین پروژه ۳۳۶ واحدی قرچک و ۶۳۰ واحدی پاکدشت به ترتیب در مرحله پیشرفت فیزیکی ۲۰ درصد و ۶۳ درصد قرار دارند. حدود ۵۵ هزار نفر از شهروندان تهران و پاکدشت در نهضت ملی مسکن این شهر ثبت نام کرده بودند که پس از بررسی‌ها ۱۲ هزار نفر تائید نهایی شده و تاکنون هزار و ۳۰۰ نفر واریز وجه داشته و به پروژه‌های جدید در فازهای بعدی متصل شده‌اند.

اسکلت بلوک‌ها در پاکدشت به اتمام رسیده، اما هنوز در هیچ‌ شهری انشعابات آب و فاضلاب، گاز، برق و مخابرات به پروژه‌ها نرسیده است. سایر پروژه‌های مسکن ملی تهران در تهرانسر، شهریار، اسلامشهر، رباط کریم، قرچک و پاکدشت قرار گرفته است. براساس جدیدترین برآوردهای انجام شده، قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه‌های مسکن ملی واقع در خود تهران به ۱۰ میلیون تومان رسیده، اما در شهرهای زیر ۲۵هزار نفر جمعیت، این رقم متری هشت تا ۹ میلیون تومان خواهد بود.

رونق گرفتن پرند به‌خاطر تکمیل و بهره‌برداری از مترو

مترو فرودگاه امام- پرند احتمالا در سه‌ماه ابتدای سال ۱۴۰۲ افتتاح خواهد شد. به‌این ترتیب واحدهای مسکن ملی و مسکن مهر واقع در این نقطه به‌ناگهان اهمیت زیادی پیدا خواهند کرد. پروژه مترو تهران ـ پرند به طول ۵۰ کیلومتر از سال‌ها قبل کلید خورده بود، اما ۱۸ کیلومتر آن چشم انتظار تامین منابع مالی به سر می‌برد. سرانجام با تهاتر انجام گرفته، کار تکمیل این پروژه از سرگرفته شد و جدیدترین اخبار حاکی از این است که در سه‌ماه اول سال جدید، پرند بالاخره صاحب مترو خواهد شد. اتفاقی که موجب شادی ساکنان می‌شود و اهمیت واحدهای مسکونی پرند را بالا می‌برد. تعداد متقاضیان تایید صلاحیت شده واحدهای مسکن ملی پرند را براساس آخرین آمارها ۲۵ هزار نفر عنوان می‌کنند. از جمله پروژه‌های مسکن مهر که تکمیل آن سال‌ها به درازا کشیده، مسکن مهر فاز ۶ شهر جدید پرند است که حالا خبر می‌رسد در قالب طرح نهضت ملی مسکن سه‌هزار و ۲۰۰ واحد آن تحویل داده شده، هزار و ۲۸۰ واحد تا ۲۰ روز آینده تحویل داده می‌شود و هزار و ۵۰۰ واحد تا آخر سال و ظرف سه ماه آینده تکمیل و تحویل داده خواهد شد

تعیین تکلیف سریع مذاکره مالک و مستاجر

تمدید تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور جزو اولین خبرهای حوزه مسکن سال ۱۴۰۲ بود. از سال ۱۳۹۹ با فراگیری بیماری کرونا، پرداخت وام به مستاجران در دستور کار دولت قرار گرفت و در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شد. طبق این قانون، مستاجران ساکن تهران ۱۰۰ میلیون تومان، مستاجران مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون و مستاجران ساکن شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، امکان استفاده از ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک ودیعه مسکن را داشتند. البته آمارها نشان می‌دهد در بحث پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن شاهد عملکرد مطلوبی نیستیم. به‌عنوان مثال تا پایان سال گذشته در کل کشور حدود ۲۱۷ هزار فقره تسهیلات و در استان بزرگی مثل تهران روی هم رفته ۳۶ هزار فقره وام ودیعه مسکن توسط بانک‌ها به متقاضیان پرداخت شد است. آن هم در شرایطی که براساس آخرین برآوردهای نیمه رسمی حدود ۹ میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارند. سال گذشته قرار بود ۴۰ هزار میلیارد تومان وام از طرف بانک‌ها به مستاجران پرداخت شود، اما نیمه اسفند بانک مرکزی از پرداخت ۱۲ هزار میلیارد تومان تسهیلات به مستاجران خبر داد.

افزایش استقبال از وام ساخت و تعمیر مسکن

وام خرید مسکن به‌طور معمول ابتدا در اخبار و سپس در افکارعمومی مورد کم‌مهری قرار می‌گیرد، اما وقتی از تهران فاصله بگیریم و به مراکز استان یا شهرهایی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برویم، اهمیت وام خرید مسکن قابل انکار نیست. سقف تسهیلات در تهران به‌شکل فردی ۲۰۰ میلیون تومان است و اگر یک زوج دو وام دریافت کنند و در کنارش برای تسهیلات ۸۰ میلیونی جعاله درخواست دهند، رقم ۴۸۰ میلیون دست‌شان را می‌گیرد. در شهرستان‌ها نفری ۱۶۰ میلیون وام و ۸۰ میلیون جعاله، تسهیلات خرید مسکن را روی هم به رقم ۴۰۰ میلیون می‌رساند. اگر کسی نیمی از قیمت خانه یا دو سوم آن را به‌عنوان آورده در اختیار داشته باشد، از موقعیت بهتری بخوردار خواهد بود. پرداخت تسهیلات ازدواج ۱۸۰ میلیونی به هریک از زوجین نیز این موقعیت وسوسه‌انگیز را تقویت خواهد کرد. می‌ماند هزینه خرید نوبت دریات وام که با توجه به روند فرابورس در شروع سال جدید، حدود ۱۰۰ میلیون تومان برای زوج‌های جوان ساکن تهران و ۶۰-۷۰ میلیون تومان برای زوج‌های ساکن شهرستان برآورد می‌شود.

تسهیلات نوسازی مسکن نیز که در حال حاضر به مالکان خانه‌های اطراف حرم‌های مطهر در چهار شهر تهران، مشهد، قم و شیراز پرداخت می‌شود با ثبت‌نام در سامانه facility.udrc.ir قابل دسترس خواهد بود. برای دریافت این وام نیازی به سپرده‌گذاری نیست.